Det är inte bara eleverna vid flickskolan i Helsingfors som har problem med matten. Konsultföretaget Galären behöver också lite hjälp. Det ska de få nu.
Nyligen berättade vi om den s k kalkyl som BRF Piskan Söder/Galären delat ut till alla hyresgäster. Där fick de glädjebeskedet att månadskostnaden bara kommer att öka med runt 15 procent. Fantastiskt! tyckte många. Problemet är att kalkylen bygger på önsketänkande. Dels att 100 procent kommer att köpa - något som nog aldrig hänt. Dels att räntan är och förblir 3 procent.
Vi har låtit Björn Alfredsson, utredare och bostadsexpert, göra en alternativ och mer realistisk kalkyl. Den bygger dels på schabloner som används i sådana här sammanhang, dels på alla uppgifter som redovisas i Galärens kalkyl.
Utgångspunkten är en tvåa på 64 kvm, en vanlig storlek i kvarteret. I dag är hyran för samma lägenhet 5 657 kr i månaden. Enligt BRF blir den 15 procent dyrare efter köp. Månadskostnaden blir alltså 6 531 kr.
I Björn Alfredssons kalkyl kan du se vad månadskostnaden blir vid 4 % respektive 5 % ränta (rörlig). Eftersom snitträntan de senaste tio åren enligt officiella källor ligger mellan 4 och 5 % har vi valt att redovisa hans kalkyler de räntenivåerna.
Nyligen berättade vi om den s k kalkyl som BRF Piskan Söder/Galären delat ut till alla hyresgäster. Där fick de glädjebeskedet att månadskostnaden bara kommer att öka med runt 15 procent. Fantastiskt! tyckte många. Problemet är att kalkylen bygger på önsketänkande. Dels att 100 procent kommer att köpa - något som nog aldrig hänt. Dels att räntan är och förblir 3 procent.
Vi har låtit Björn Alfredsson, utredare och bostadsexpert, göra en alternativ och mer realistisk kalkyl. Den bygger dels på schabloner som används i sådana här sammanhang, dels på alla uppgifter som redovisas i Galärens kalkyl.
Utgångspunkten är en tvåa på 64 kvm, en vanlig storlek i kvarteret. I dag är hyran för samma lägenhet 5 657 kr i månaden. Enligt BRF blir den 15 procent dyrare efter köp. Månadskostnaden blir alltså 6 531 kr.
I Björn Alfredssons kalkyl kan du se vad månadskostnaden blir vid 4 % respektive 5 % ränta (rörlig). Eftersom snitträntan de senaste tio åren enligt officiella källor ligger mellan 4 och 5 % har vi valt att redovisa hans kalkyler de räntenivåerna.
I kalkylen ser du också vad som händer när 67, 80 respektive 100 procent köper. I tabellen nedan kan du jämföra resultaten. Men kolla gärna hela kalkylen. Den är både användbar och lärorik. Och tusen tack Björn Alfredsson som gjort kalkylen.
JÄMFÖR GALÄRENS KALKYL MED VÅR!
Herregud, köp!
SvaraRaderaKommer bli den bästa affär ni kan göra!
Har svårt att tänka mig att det blir nej hos er eftersom det är ett sånt fint gammalt hus.
Dessutom brukar kostnadsberäkningarna på drift och reparationer vara väldigt optimistiska i dessa kalkyler. Skulle detta bli dyrare än beräknat, vilket är mer regel än undantag, blir det ännu dyrare än i Alfredssons kalkyler.
SvaraRaderaEn god affär är en som man har råd med!
SvaraRaderaVarje månad. Året om. Gärna många år framåt.
Ett banklån skall betalas varje månad. Året om. I många år framåt.
Så skillnaden mellan en överlämnad glädjekalkyl och en seriöst framtagen boendekalkyl är välkommen!
Tack!
I Piskan har man ju en så fin sammanhållning, omtanke och gemenskap grannar emellan att det är rent förskräckligt att en kvalificerad majoritet av de som bor där inte fattat hur fint och oegennyttigt det egentligen är utan ändå envisas med att vilja ombilda. Det är ett verkligt problem att den kvalificerade majoriteten inte förstår sitt eget bästa...
SvaraRaderaInte ser jag det som en kvalificerad majoritet att ca 45 personer av 117 kallade hushåll på ett informationsmöte föreslår att ombildningskonsulten Galären skall bilda en ny bostadsrättsförening i Piskan. Den nuvarande föreningen har inte kallat till vare sig möten med hyresgäster eller årsmöte. Vad det är som kvalificerat styrelsen är svårt att se. Förutom att den helt enkelt måste ha valt sig själva.
SvaraRaderaUrsäkta så mycket om jag missförstod det hela. Då har väl antagligen bostadsföreningen förfalskat alla namnteckningar hos de 117 boende som lämnat in sin intresseanmälan också... att dom inte skäms dom självutvalda egennyttiga bostadsrättsmäniskorna!!
SvaraRaderaVart tog den gamla fina söderandan vägen? Och vart skall detta sluta?
Det där med matematik är verkligen inte så lätt!
SvaraRaderaFör Piskans del så kan 158 hushåll vara aktivt intresserade av ombildning. Men det var de inte. I de fastigheter som är intresseanmälda är det 117 hushåll som kan visa intresse. Det har inte heller skett. Det som har skett är att 2/3 av de 117 hushållen sagt sig vara intresserade av ett pris. Många dessutom under förutsättning att samtliga fastigheter i kvarteret deltog. (Vilket var ett löfte från bostadsrättföreningen.) Deras intresseanmälan har förvaltats av bostadsrättsföreningen. Som nu när priset anlänt väljer att lägga ner den förening som de själva startat år 2000.
Inte behöver någon skämmas i Piskan! Allas röst har ett lika värde här.
Om man lägger ner en Brf och startar en ny borde väl det också innebära att nya intresseanmälningar skall samlas in.
SvaraRaderaInte går det väl att utgå från att alla automatiskt är intresserade av ombildning med den nya styrelsen?
Jag håller med dig Piskarpolarn, men frågan är vad Svenska Bo säger. Över huvud taget är hela grejen med att bilda en ny BRF-förening hur märklig som helst. Särskilt som ett tungt argumentet var att en styrelseledamot, Per-Erik Åström, inte längre bor i kvarteret och att man inte kan bli av med honom från styrelsen. Sanningen är att Per-Erik Åström är med i styrelsen därför att styrelsen inte orkat/velat kalla till stämma där man kunnat göra ett kompletteringsval. Ett annat argument var att det finns kvar medlemmar i de fyra fastigheter som inte är intresseanmälda. Men vem skulle lyssna på dem om de kom till stämmorna och öppnade munnen, de bor ju inte ens i de aktuella fastigheterna, och de har inte heller rätt att rösta vid köpestämman.
SvaraRaderaSå varför vill man då plötsligt bilda ny förening? Och varför är det så fruktansvärt bråttom och viktigt? Nej, jag har ingen aning och jag har inte träffat en enda granne som begriper.
Därför vore det förnämligt om någon i BRF kunde ge en rimlig förklaring.
Lena Israelsson
Det är alltid så roligt att läsa när vänsterfolk har räknat!
SvaraRaderaOm man vill få fram skräcksiffror är det givetvis enkelt att lösa det. Skruva upp renoveringskostnaderna skyhögt, hög ränta (bind räntan nu istället, ni som är oroliga!) osv. Klart att ni lyckas skrämma en del med de här kalkylerna.
Mitt råd: Ombilda! INGEN ombildning i Stockholms innerstad har varit till men ekonomiskt för de som bott i fastigheterna. Gå till dig själv och fråga: hur mycket pengar vill jag lägga på mitt boende? Vill du att profithungrande hyresvärdar ska bestämma det eller du själv? Tänk över den frågan ordentligt.
Och om du tror att Hyresgästföreningen ska "rädda" dig - glöm de förhoppningarna. Just nu ägnar de bara tid åt att rädda den egna ekonomiska situationen (organisationen blöder rejält ekonomiskt).
Lycka till! :)
/Redan ombildad
Vart tog Piskornas kooperativa hyresrättsförening vägen?
SvaraRaderaAnonym sa...
SvaraRaderaPiskans kooperativa föreningen finns inte mer. Den bildades inte för att verka för ett köp av kvarteret, utan för att stoppa en eventuell utförsäljning av kvarteret genom att begära hembud för köp av HELA kvarteret.
Några helhetslösningar är inte längre möjliga, eftersom BRF – trots upprepade löften - valde att splittra kvarteret och lämna in intresseanmälningar för köp av enstaka fastigheter. Till skillnad från bostadsrättsföreningen stod vi för vårt löfte att inte splittra kvarteret. Och vi som var med står fortfarande för vårt löfte att I FÖRSTA HAND verka för att hyresrätterna blir kvar.
Du skrev nåt om "vänsterfolk" i ditt förra inlägg. Vad menar du?
Lena Israelsson
Vilken fantastisk möjlighet ni fått!
SvaraRaderaNi kan verkligen inte säga nej till ett så flott erbjudande. :)
Slå till - NU!
Ett gott råd: KÖP!!! Denna möjlighet kanske aldrig återkommer. Att vara solidarisk mot den stora massan som inte får motsvarande möjlighet är bara löjligt. Om några år kommer ni som avstod att bli utskrattade!
SvaraRaderaTänk själv
De två senaste kommentarerna är som hämtade från Brf Linjalens drive 2009. Inga vettiga argument, bara en massa anonymt dravel om "ditt livs affär".
SvaraRaderaKolla in DEN HÄR LÄNKEN som motvikt till dessa hallelujarop. Där finns betydligt mer hållbar substans än i ovanstående "goda råd". För de lite mer historiskt intresserade är DET HÄR väldigt intressant läsning.
Till dig som ropar KÖP!
SvaraRaderaVisst kan det vara smart att köpa – men bara OM:
Om du är bered att ta en otäckt stor ekonomisk risk (kolla länkarna i föregående kommentar).
Om du kan slänga in en rejäl kontantinsats.
Om du beviljas lån av banken.
Om du inte riskerar att bli arbetslös eller sjuk.
Om du tycker att pengar är viktigare än gemenskap och livskvalitet.
Om du skiter i att dina mindre bemedlade grannar TVINGAS bli resthyresgäster och hamnar i strykklass.
Om du har full förtroende för en styrelse som aldrig kallar till möten.
I Piskan finns det många som inte är beredda att ta den ekonomiska risken, som kanske itne får lån av banken, som tycker att gemenskap är viktigare än pengar, som inte litar en sekund på BRF:s styrelse osv, som tror på hyresrätten osv.
Därför blir det NEJ i Piskan. Om du/ni får lust att skratta åt oss om några år så är det okey. Vi kommer inte att skratta åt er, utan hoppas att vi kan fortsätta att bo och trivas tillsammans även när köphotet är undanröjt.
Alltid lika roligt när vänsterfolket börjar skrika när de är dåligt pålästa.
SvaraRaderaGlöm snacket om stora kontantinsatser. Vid ombildningar behövs inte det eftersom lägenheten man förvärvar besitter ett så pass mycket högre värde.
Bostadsbubbla? Visst kan priserna sjunka. Det är till och med säkert troligt. Men jämför dagens värde på 45000-50000 kr/kvadratmeter på södermalm med det ni köper det för (halva det beloppet).
I hur många affärer har ni de marginalerna?!
Lycka till!
/Ombildad - och extremt lycklig! :)
Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.
SvaraRaderaInlägg som innehåller personangrepp eller som uppmanar grannar att flytta plockar jag bort. Det har jag gjort nu, eftersom det aktuella inlägget innehöll båda varianterna. Angående inlägg från Linjalen är det jättekul att de hänger på. De har redan gjort den här resan och har mycket erfarenheter som vi vill ta del av. Materialet till lathunden som du hittar blnad tidigare inlägg har vi t ex fått från dem.
SvaraRaderalena israelsson
Lena Israelsson
Till redan ombildad: vad bra att du är nöjd, att det vart bra i din fastighet, men vad säger du om ringen och fältöversten? Där vart det väl inte speciellt lyckat. Har kontakter i fältöversten,inte i ringen men det brukar ju stå i media ibland.
SvaraRaderaDen här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.
SvaraRaderaHej.
SvaraRaderaJag tittade på kalkylen i texten och ser inget om värdeökning på bostadsrätten. Bör inte det ingå? Dessutom kanske du har en miljon i övervärde redan från början.
Låt säga att du säljer om 10 år. 100.000 per år (eller ännu mer) räcker till ganska stora räntehöjningar.
Eller tänker jag fel?
En kalkyl består av kalkylerade kostnader för ett lån i det här fallet.
SvaraRaderaVare sig spekulationer i värdeminskning eller värdeökning är något man gissar om i en sådan.
Vad gäller den evigt stigande värdeökningen på bostäder som ombildningsförespråkarna verkar anse att gud har präntat in i himlen finns en intressant artikel att läsa
PÅ DEN HÄR LÄNKEN
Haha, vilken härlig artikel! Var och en måste ju få ha sin tro, men artikeln för tankarna till de som varnar för domedagen, de som är övertygade om att allt ska vara över vid ett visst datum.
SvaraRaderaMen några poäng får han in, Börje Lindström, och artikeln är definitvt läsvärd.
Jag måste kommentera åtminstone en sak. Jag håller inte med om att hus eller bostadsrätt är den sämsta investering man kan ha i orostider. Tvärtom, är det något som har ett bestående värde och som gemene man kan äga, så är det just hus eller bostadsrätt.
Tack för mig
Att gemene man skulle äga Piskan är nog en missuppfattning. Banken kommer att vara finansiär och har fastigheterna som pant för de lån som finansierar ett ev.köp. De riskerar ingenting utan lånar ut sina pengar till det värde som fastigheterna har som hyresrätter. Klarar sig föreningen inte ekonomiskt har de fortfarande panten kvar.
SvaraRaderaDen som riskerar en hel del är den som tar upp ett stort privat lån. Räntan skall betalas. Och lånet helst amorteras.
Att en fastighet har ett bestående värde är heller inte helt sant. I allafall inte för alla de som tvingats lämna sina hus och sina hem i USA. Men man behöver inte alls titta ändå dit bort. I Sverige ökar de executiva auktionerna av bostadsrätter. Och i Estland och Spanien gapar nyproduktionen tom! Det "bestående värdet" är i själva verket mycket beroende av omvärldsfaktorer såsom ekonomi och politik.
Mari-Ann
Naturligtvis finns det dom som har tvingats sälja både fastigheter och bostadsrätter med förlust. Men det finns också många exempel på dom som har tjänat en slant!
SvaraRaderaFår du köpa till ett tydligt underpris är självklart risken till förlust mycket mindre. För att minska risken ytterligare kan du se till att ha lite marginaler så att du kan välja tidpunkt för en eventuell försäljning.
Se om ditt hus
Så fantastiskt var ändå inte erbjudandet från Svenska Bostäder! Det är en vanlig kommentar jag får. I Piskan finns det som du vet många mindre lägenheter och därför många ensamboende.
SvaraRaderaFör att förvandla de intresseanmälda fastigheterna till en god affär krävs det kunskap och kompetens. Visst är det också så idag att ju fler kvadrameter du har desto högre gevinst!
För att förvandla de intresseanmälda fastigheterna till en inkomstbringande affär krävs en stabil marknad, stabil ekonomi och en försäljning.
Det är inget som helst problem att se om sitt hus om man har ett annat boende att flytta till efter köp.
Vet inte vad du menar med "lite marginaler" men om du läser Björn Alfredssons kalkyler så är det rimligt att räkna med en omfattande ökning av boendekostnadera i samband med köp. Dessa kostnader skall du klara av dvs en trolig merkostnad på 73%/mån! En höjning som för de flesta hyresgäster skall rymmas inom den egna ekonomin.
Mari-Ann
Ni kommer inte ha en chans att stoppa utvecklingen som KOMMER att ta plats i detta kvarter.
SvaraRaderaDet låter jag er inte.
SvaraRadera